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土地の金額値切った? [土地]

土地を直接見に行って、そこに販売のためにいた仲介業者と話をしたので、
結局はその仲介業者を使ったのですが、
仲介業者は、最大、土地価格の3%+6万円を、仲介手数料としてもらえることになっている
のです。ずいぶんといい商売だなぁ。と後から思ったりします。
2000万円で66万円、掛ける金額がでかいだけに、膨大な金額とおもいます。
そして、仲介手数料は別途消費税がかかるのです。はぁ

さらに、買おうとしている土地「住宅条件付」の土地だったのです。
その条件をはずすのに70万円をほどプラスしました。
私の土地は旗竿地ですので、手前側までの、旗の竿部分の駐車場の舗装や手前までの上下水
配管とガス配管、竿から土地に降りてくる階段などになったということでの説明でした。
土地を買った時点では、土地にまだそれらを作っていなかったのですが、契約書内には、記載さ
れていました。

さて、値段が高いなぁと思っていたころ、仲介業者が売主へ早く買うのもあって、価格の値引きを
交渉できるとの事だ。土地って交渉しだいで安くなるのだ、ということを、実はそのころ知ったの
でした。
まあ、値段が高い分、値切りもいい値段になるわけです。
ただ、どのくらい値切れるか?は、売主の人柄と、仲介業者の人柄も要素に入ってくるという人間
くささの分もあって、いくらから交渉しようか?なんてのはむずかしいですね。
ただし、その土地の周辺価格と路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/
http://tochi.mlit.go.jp/
なんてのも定量的な指標として見ておくべきです。
ただ、安かろう悪かろうも心配だったり、買う時点では土地は見た目でしかわからないので、
周辺の地盤調査の状況
http://www.jiban.co.jp/geodas/
も参考にしました。
突然、土地を買うと決まったそのときから、それらのことを求められるのですから、買う側も大変
でした。ほんとに他の皆さんはどうしてるのだろ。

唯一値切れないものとすれば、税金。これはしょうがないね
土地購入までに何にどれだけかかったかは、次回にでもまとめます。


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雑木林の隣の土地は [土地]

購入した土地は、雑木林に隣接、傾斜地の上にあります。
クヌギやナラの広葉樹なので、購入した1月では葉っぱもなく、見晴らしがよいです。

どうです?どうしても住みたくなった気持ちがわかっていただけたでしょうか?

今の6月はすっかり、葉がいっぱいで、向こう側が見えません。

太陽の日差しを防いで涼しくなることを期待しています。
逆に虫がぶんぶんよってくるかもね。私は平気ですけど....嫁はどうかなぁ
毛虫もいたりして

ここ最近、まだ、梅雨じきだというのに暑いですねぇ
現在住んでいるところも40年もののケヤキの木がマンションの6階までそびえたち、周りは木が
いっぱい大都会のヒートアイランドのじりじりした暑さから、駅を降りて家に近づくと温度が明らか
に肌で感じて違うのです。

自分が子供のときの家は、目の前の川でザリガニをとり、裏山でかけずりまわっていましたから、
目の前のこのロケーションは何か安心を感じているのです。
娘もどんぐりと一緒に育ってほしいのです。
そんなロケーションにどんな家を建てるか、こうご期待(笑)

広葉樹の種類も覚えないとね
http://elekitel.jp/elekitel/nature/2004/nt_29_kunugi.htm


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地盤調査 基礎下1m表層地盤改良工事、ベタ基礎 [土地]

地盤調査速報?
っていうFAXもらった(笑)

地盤調査を早くやった理由は、2つ
1.杭を打つなら発掘調査しろといわれたため
2.うちは3m擁壁の上に立っている
ためだ。

うちの土地一帯は、基本的に「発掘調査」がかならず必要だ。
擁壁を建てるときも、発掘調査後、地盤を掘って行ったようだ。そんとき、まだ表面がある
時に、一緒に発掘調査してくれてもいいのに.....
盛土しちゃった後では、掘り返すのも大変じゃんよ。
元の地盤に杭がおよぶのであれば、発掘調査は免れられないかも....ということだ。

突然、地盤調査はやられた、現場、見たかったのにな
後で、地盤調査結果速報と書かれた書類が送られてきた。
どうも、ビイック株式会社
http://www.vic-ltd.co.jp/
というところで行われ
よくやられるスウェーデン式サウンディング試験ではなく
「表面波探査式地盤調査方法」
らしい、ふむふむ、とりあえずSS試験より、より正確に出てきそうだ。
http://www.vic-ltd.co.jp/wave.html
と、いわゆる波を仕事としている自分としては納得できる(笑)
ただ、こういったことは実績が最後にものをいうのですが問題なさそう

な感じのグラフが並び、なんでしょ
とおもって、上記Webをみたら、報告書の読み方がのっていた。
http://www.vic-ltd.co.jp/report.html
やはり、盛土しているだけあり、1.4mまで、20N/m2以下
それ以下は、30N/m2以上あることがわかった。
元々の関東ローム層の黒い土までいけば、十分な地盤であることがわかる。
さらに表面波探査だと、10m下までわかるらしい。

さて、まだ、擁壁できてから盛土して、半年、どう考えてもだめな地盤で改良
することは覚悟のうえでの土地の買い物をしたため、大して驚きもしなかったが
どうしたら、これらを抑えることができるのかが重要と考えております。

[基礎提案]
第1候補: 地盤調査 基礎下1m表層地盤改良工事、ベタ基礎
第2候補: 杭基礎、ベタ基礎

[予想沈下量]
最大 3.0cm
最小 1.0cm

[基礎提案とその対策方法]
造成経過年数が浅いので、まだ地盤が落ち着いていないと思われる事と表層部付近に建物荷
重を支えうる地耐力が不足している地盤が見受けられる事、建物の配置が擁壁の埋め戻し部
上に載ると思われるので、基礎下1.0m表層地盤改良工事、または、杭基礎にて施工を行うこと
をご検討ください。基礎形状としては、ベタ基礎にて立ち上がり部の周辺部を連続させ、床下換
気孔を設けず基礎パッキンの仕様にて施工を行ってください。
※建築基準法により、表層地盤改良工事後の地盤の許容応力度を確認することをお勧めします。

さて、第一候補では杭打ちはしなくてよくなりそうだ。
ただ、1mの表層地盤改良工事って、なにやるの?っていうことだが
http://www.s-thing.co.jp/ground_reform_hyoso.htm
ということをするらしい、
なんで、1.4mでなく1mかという疑問は後に確認するとして、それでもかなり大掛かりだ。
だいたい、旗地の階段からさがった土地、重機を入れるのに、今のうち隣の家が建たないうちは
階段から降りていけばいけそうだが、掘った土は置くところないので、順番にやらなくてはならなく
て大変そう。そのあたりは業者が考えて見積もってくれるのだろう。
って、どのくらいかかるのかなぁ
とりあえず、方向性が決まって、見積もりを作るらしい。


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土地が決まるまで [土地]

2年も前から、借家でなく自分の家が欲しくなり、なぜかマンションではなく
一戸建て、そして、建売でなく注文住宅。
この大都会では、値段が高く、ロケーションは厳しくてもしょうがないかと思っ
ていました。また、大都会、土地だけで売り出されることはまずないことも、
初めて知ったのでした。
土地が広くて、値段の安いものは、それなりの理由がありました。
・北斜面
・日当たりが悪い
・擁壁が高い
・旗地
・交通の便が悪い
ネット(google map)と不動産屋を駆使して、場所に行ってみるのですが、即座
にダメだしがでてしまうのでした。
そんなこんなで、長期戦を見込んでと、子供が生まれることもあり、会社の近
くに引っ越してきたのでした。(ちょっとだけいなか方面に(笑))
引っ越してすぐ(というか生まれる直前に引越し)で、ばたばたと毎日を過ごし
ていたところ、年末に一枚のチラシが
近所にこれから売り出す土地があるらしい
「南ひな壇 日当たりよし 南側は森林公園」
歩いていける距離でしたので行ってみました。

おぉぉ...とは、そりゃ思いましたが、なにせ、予算オーバー
とりあえず、その場にいた不動産屋より資料をもらい、冷静に一次退却
したが、うちの奥様も散歩がてら、見に行ってはあそこがいい...と...
不動産屋と売主もそこにいたらしく、話はいい方向に。
資金が用意できるのか相当悩みました、人生計画しましたよ(笑)
不動産屋は、早く申し込んでもらわないと売れちゃうよといわれ、
年末、申し込みのはんこ押してきました。契約は正月挟んで先にまで何とか営
業を説得し、時間稼ぎをしました。
いやあ、この分野に知識ないですから、厳しいですね。口がうまい悪徳業者が
いても見抜けないですよ。あれでは。みんなはどうしているのでしょう。
(私は結局使いませんでしたが、下のような業者もいます。
http://www.chienoki.com/advice_realestate.html
また、南側は3m擁壁、盛土。大丈夫か...
年末から年始、ずいぶんとネットで調べました。擁壁の基準
http://www.youheki.com/
確認検査も必要な様で、このとおりに作っていました。
擁壁から下の部分も自分の土地で、3方が擁壁、かなりの部分が擁壁
に食われているのと、旗地ですので、土地面積中、実際に建つ部分は結構狭い。
これも、自分の欲しい大きさの家が建つのか心配でしたが、このロケーション
にどうしても勝てず。契約の運びになりました。

まぁ、都会といっていますが、雑木林があるぐらいですから....
私の出身はいなかものですから、都会です(笑)


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