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土地の金消契約 [土地]

だいぶまえの話になってしまったが、あんまりどんなふうにやっているかなんて、書いてあるところないから、書いておこう。土地取得の話の区切りとして。

2006/12/24に「不動産購入申込書」の契約、これは、不動産仲介業者との契約。意味合いとしては、この土地欲しいんだけど、今度、本契約するんで確保しておいてね。お金の授受はない。
http://www.fdom.jp/fudousan-bn/004.html
2007/1/6に、「不動産売買契約書」の契約、これは売主との契約。意味合いにとしては、手付金払うんで、これは私に売ってね。お金の払い込みも、借金して今度いついつに払うからお願い。ということで、もう、ここから、買うのやめたってのは基本的にできない。(違約金が必要)
一緒に「重要事項説明書」の契約。土地の内容、条件(どんな法律がかかっていて、どこまでの内容が含まれているか)などが書かれている。
http://www.fdom.jp/baibai/index.html
実はこれらの書類を契約する前に、どんな内容のものなのか、先にテンプレートや、この地域での契約の例など、先に不動産仲介業者にもらって、他の諸経費もいくらかかるかも計算して、できるだけ質問した。もちろん契約前に、最終的な書類の内容はもらっておいて、何度も読み返した。
うちみたく、「都市緑地法」なんてでてきたら、法律自身の書類と、どこの内容が適用されるかなど、確認しておく事が必要となります。
短期間で理解しなければなりませんから、とても大変です。

2007/2/9に、「金消契約」ということをする。
銀行の審査がおりて、借金できますよと連絡が来て、それを、不動産仲介業者にいうと、じゃあ、金払ってねの会が、金消契約。まさしく、金が消えていくのである。

私の場合は、私の借金する銀行に
不動産仲介業者、売主、売主の銀行、司法書士が集められた。
段取りは、すべて、不動産仲介業者がおこなった。
お金をはらうとなれば、そりゃみんなニコニコ、場にもなれない私だけが、緊張とした面持ちである。

銀行の一室で、すべてのお金のやり取りをおこなう。
1.銀行から、今回の借金分の金額が入った通帳を渡されます。
2.それを持って、売主、不動産仲介業者、行政書士のまえで「金消」は、始まる。
3.行政書士によって、所有権登記の移動についてと、抵当権設定について、税金について説明。
4.振込みや、引き出しの書類を書いて、銀行担当者に
5.振り込んだ書類、もしくは現金を、皆様に自分の手からお渡しする。
6.各人から、領収書をもらう。
7.いやあ、どうもありがとうございました。って感じで終了。
不動産登記書は、後から送られてくる。
銀行は、借金した金が、ちゃんと住宅関連に使われたか見ている。

ということで、晴れて、土地は私のものとなるが、一緒に借金をしたということで、所有は私でも、抵当権は、銀行となる。なんか、借金とともにずしりとくるので、嬉しいのかどうか、微妙な感じでした。

目の前で、数千万の値段のことが、私の前を通り過ぎる。ということで「金消」なのね。銀行の部屋を使ってやるなどという、いままで、経験ないこと、私だけが汗をかいている感じでした。

また、建物が建ったら、金消をしないといけないでしょう。名前が悪いなぁ。
http://allabout.co.jp/glossary/g_estate/w005443.htm


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くさむしり2 [土地]

先週末は、再び、くさむしり.....
昼間はあまりにも暑かったのでやらずに、
夕方と、朝にやりました。
そして、この雑草の山.....

やりました。やり終えました。さすがに疲れた。
のべ、6時間ぐらいやってたかもしれません。あまりにも暑く、ぼちぼちとやってたので
最近、運動をしていない。ので、腰にきました(笑)

どうせなので、使用前、使用後形式で
使用前

地面が見えません。
使用後

元の造成時の状態が見えてきました。よ、やっと

擁壁の下に降りるところなんて
使用前

たいへんなことに
使用後

様子がすっかり違うものに

擁壁下は、
使用前

ジャングル
使用後

もともとあったと思われる笹が伸びてきており、手では抜けませんでした。
が、そのほかの雑草を取っただけでもこんなにすっきり
笹は、次回に、刈り取る&時間があれば、少し掘り起こして、根からとる作業
をしたいと考えております。

基本的に、運動は大好きですが、普段の生活は会社のパソコンでひたすら仕事をするか
出張して、ごちょごちょ打ち合わせするかしかしない生活に、子供ができてからなってしまって
ますから、時間はかかりましたが、疲れましたが、いい汗、かきました。
たまには、体動かして、結果が出る仕事はいいですね.......

まだ、擁壁下の笹刈りと、取った雑草の処理があります。
時間があれば、擁壁の下に下りていくところが、一部段差が激しいので、これからの作業で
やりやすいように、段差をなだらかにしたいと考えます。

すでに、調達済みです(爆)

スコップ(シャベル)
本当は、根切りしながら行くのでは、先のとがったタイプがいいのだが
とりあえず、今の家においておくには、自立しないと面倒だったので、
スクエア型のスコップ。しかも柄の部分が少し長いやつ。腰の負担を考えて。
鎌でも良かったのだが、嫁とか今後使うことを考え鋏にしました。

やる気は十分なのですが、今週末は、八ヶ岳麓へ


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くさむしり [土地]

うちの土地、このあつーい夏をこえたら、ジャングルに....
いやぁ、雑木林の隣とはいえ、こんないろいろな雑草が生えるとは....
中には、図太くなって引っ張っただけでは根こそぎというわけにはいかなくなっているものや
実がついているものまで.......やばい.
日曜日、3時から5時の2時間で、草むしりできたのは、全体の1/3
ほげー、うちのとちそんなに広かったっけ(笑)
鎌で刈ろうかとも思ったが、根っこからとりたかったんで、とりあえず、
市との境界のフェンスにも蔦系の植物が

お隣さんも、そのお隣さんも、今、基礎が建ちあがっている最中。
隣の家の間取りが木になる今日この頃。特に窓
旗竿地なので、どちらもめいいっぱい建てるのだなぁ...

もう1時間やりたかったのだが、明日の仕事のために日曜日移動
新幹線に乗ろうとしたら、名古屋~米原間で大雨のためストップ
なんてこったい。再開されて、目的地のホテルが駅のそばたっだので行ったけど
着いたの夜中の1時30分

今週末も、やるとしよう。雨はあがるのかなぁ


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土地代2850万円とした場合の総費用 [土地]

土地にかかるお金の話、忘れないうちに(2月のことなのでだいぶ忘れている)

自分がいくらまでお金があって、いくらぐらいの金額の土地であれば、何とかなるのか試算をしたい
とは、何度も思ったが、複雑でわかりづらい。税金や手数料などなど、いっぱいあるのです。
土地の評価額に税金がかかるなど、その土地、土地で違いがあるのだろうが、しろうとには、
すぐにはわからないのです。

あっちの本見て、こっちのWebみて、なんだかわからんと思いつつ
なんで、こんなに面倒そうに書いてあるのと思いつつ。わざとわかりにくくして不動産屋が儲ける
仕組みを作っているのではとおもったり、司法書士も微妙なところで儲けてるのねなどと考えたり
とりあえず、複雑です。

http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121302.html
あたりを参考にしたところで、うーーんわからん
先に紹介した「家づくり究極ガイド
を見てもうーーんわからん

具体的な価格で書いてくれればいいものの意外と書かれていないのです。

仮に土地代2850万円とした場合、借り入れ金額3000万円としたとき
土地評価額1995万円とした場合(これは土地によってさまざまで、最後までいくらになるかわからない路線価とかで予測するしかない)
土地購入して、それをローンのために抵当にいれて、
(今回は建物は入っていないので(保存登記等)気をつけてください)
さて、総額いくらになるのか?

(1) 土地関連費 金額  
1 土地代 手付金 ¥1,500,000 土地総額の5~10%程度
2 土地代 のこり ¥27,000,000  
3 土地仲介業者手数料 ¥915,000 2850万円x3%+6万円
4 土地仲介業者消費税 ¥45,750 ¥915,000x5%
合計 ¥29,460,750
(2) 税金・登記費用 金額  
1 印紙税 土地売買契約分 ¥15,000 1千万円超5千万円以下
2 登録免許税 土地移転登記部分 ¥199,500 土地評価額1995万円x1%
3 固定資産・都市計画税 ¥116,034 固定資産、都市計画税 2/9-12/31
合計 ¥330,534
(3) 融資関連費用(銀行) 金額  
1 印紙税 ¥20,000  
2 登録免許税 抵当権設定登記分 ¥120,000 総借り入れ金額3000万円x0.4%
3 融資手数料 事務手数料 ¥31,500  
4 融資手数料 振込手数料 ¥525  
5 保証会社管理保証料 ¥445,020 都市銀行
合計 ¥617,045
(4) 行政書士報酬 金額  
1 所有権移転 ¥72,500  
2 抵当権設定 ¥47,500  
3 法務局受理証明書 ¥2,000  
4 事前審査・完了後謄本 ¥4,000  
5 日当(立会い料含む) ¥15,000  
6 旅費・宿泊費・郵送料 ¥5,000  
7 消費税 ¥7,300  
合計 ¥153,300
全合計 ¥30,561,629

土地を買うと、結局これだけかかる

さて、司法書士の報酬額も書かせていただいたが、
これは、世の中より高い金額になっている。のは、私の経験した司法書士をベースに書いたからです。
ハッキリ言いましょう。世の中の一般的な金額より高いです。
司法書士は売主の指定だったのです。
いまどきぼったくりだな。実際のときに突っ込みを入れたかったのだが、
ほかの金の計算で頭がいっぱいで、何もできませんでした。
値段多く払うといいことあるなら別だが、最低限のことでしていない。
先生と呼ばれる商売は、もうそろそろ進化してもらわないとね。

(2)2固定資産・都市計画税
は、税金が1月1日所有者に1年分課せられるので、売主が、買った人に、買った後の分を
はらってくれって言われる分です。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20051102A/

司法書士関連参考web
http://ace.wisnet.ne.jp/wada/binran/housyuu/shihoushoshi-housyuu.htm
http://homepage3.nifty.com/miki-office/toukihiyougaisan.html
http://www.shiho-shoshi.or.jp/about_shiho_shoshi/remuneration/index.html


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清流公園で水遊び [土地]

あまりにも暑いので、先週末は下の清流公園へ
やはり、たくさんの子供たちがいっぱいいました。
湧き水なので、冷たーい。
少しだけでも涼しい画像を


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暑い日が続きますね。緑の恵 [土地]

ご無沙汰です。忙しい時間の間をみては、本を読みあさってます。
家のことは少しずつ、進んでます。
本物をもっと見ておく必要性を最近感じております。

いやぁ、首都圏もとてーも暑い週末でしたね。うだるとかそういう言葉が出てきます。
今の住んでいる場所は、前にも少し書いたと思うのですが、木々に囲まれた団地です。
60年以上前のケヤキの木が並びます。これがあるとないとではものすごく違います。
今回みたく、風があれば、家の中ですごすより快適かも

真ん中の木はかえでです。
あまりにも暑いので、家からのこのこと外にでてきました。
すーと、涼しい風が通り抜けます。
おかげで、うちの子は、バギーで眠ってしまいました。
(小さく真ん中にバギーが写っているでしょ)
木々は、6階ぐらいまであります。

ただのコンクリートジャングルではこうはいきません。
子供を見ながら、本を見ながら、一番、暑い時間を外で過ごすという少しだけ贅沢な気分

ただし、風がなくなると、とたんに蚊にやられてしまうのと。
一階だと24時間換気があるのにもかかわらず、うまくやらないとカビ様がすぐにやってくる
ようです。

ただ、クーラーガンガンの家より、とても気分がよいです。

打ち水が流行っている?ようですが、昔はそんなこともよくしたものですねぇ
快適さとともに何かを忘れつつあると思います。

家づくりで、環境と風通しを考える。やはりそんなことも必要と感じました。
ただ、自分ひとりだけでは、どうしてもできないこともありますが


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ここも自分の土地--擁壁下の土地 [土地]

実は、土地の下の擁壁の下も傾斜地なので、
ココも自分の土地(南側と東側)
南側は擁壁から2mはうちの土地です。

東側にもこれだけ間がありますから

擁壁の下側が傾斜地の場合、ぎりぎりに擁壁を建てることは難しいようだ。
2段擁壁とおんなじ考え方。建築許可をとって擁壁を作るにはこの方法しかなかったようだ。

ここは、子供の遊び場だだったり、日曜大工の場所だったり、物置の場所にしたりできそう(^o^)/

東側には階段も作らなきゃね。東側の用壁枕木とか使って、平らにしたり、いろいろなことをしたいなぁと思っております。

後からついた市の黒いフェンスがなかったら、もっと最高だったのに。


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雑木林のとなりの土地(都市計画緑地) [土地]

雑木林のとなりの土地は、都市計画緑地の範囲内にあります。

都市計画法と共に都市緑地法もあります。
都市計画の区画整理などで、代替地に立ち退くと同様に、
緑地にすると決まったら、立ち退かなければなりません。
場所によって、制限階数は2階だったり3階だったりします。
元に戻せることが条件となるため、地下はだめなのでしょう。
今回は土地の売主が開発するにあたり、役所にこの土地を緑地にする
ために、買い上げるかどうかを確認し、買いません判断が降りたのち、
開発されています。
自分の土地の2/3はこの法律の範囲内にあります。

といった話を土地を買うときに、もちろん仲介業者の説明ありますが、
それが大丈夫なのかを、すぐに判断し、買わなくてはいけないわけですから。
結構面食らいます。


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雑木林のとなりの土地は、いいことばかりではないのです。 [土地]

いいことばかりではないのです。

1. 旗竿地....建物を建てるのに面倒そうです。上の土地の人がすぐに家を建てないことが
 救いです。
2. しかも旗竿の竿のところに階段.....そうです、一段下がっているのです。
3. 都市緑地法(都市計画緑地)の適用......2階まで、地下室は作れません。
 もし何かいわれたら(たぶんないけど)、元の状態に戻せることが条件です。
4. 旗竿の竿部分と擁壁部分とその下部分がおおくて、建築できる部分が狭い、
 必要な大きさギリギリ...よって、建蔽率は余裕(^^
 第一種低層住居専用地域 建ぺい率50% 容積率100%
5. 旗竿地は、何事も、配線、配管が長いのです。しかも電柱は道路の向こう側
6. 遺跡あり、発掘調査をしないといけないかも(文化財保護法)
7. 目の前が雑木林で、蚊も虫も多いかも
8. 盛土なので、地盤改良が必要
9. 二方は家がないのと、土地自身は一段下がっているので、泥棒さんは目立たず進入?
10.南向きですが、真南を向いておりません。目の前の雑木林は家の高さより高いし、早く日陰に
 なるかも

だから、微妙な条件と、絶妙な値段だったので、何とか私のところにやってきたともいえる。
自分の性格からすると、何事もない土地だったら買わないでしょうね。
多少使いづらいぐらいが、住みやすいのではとおもっております。


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都会の雑木林の大?自然 [土地]

さて、となりの雑木林は、近くに10階建てのマンション群が立ち並んだりしているとは思えない大自然です。
傾斜地の雑木林は、河岸段丘になっており、湧き水があったりします。川と関東ローム層のおかげ。
傾斜地ですので、そこには何も立たず、雑木林が残ったのです。
雑木林は森林公園になっており、市やボランティアによって管理されています。
下の整備された小川ではいつも子供たちが水遊びをしており、ザリガニやサワガニまでいるようです。
蛍も出るとか、そうそう、わさび田があったりします。
広葉樹の雑木林は管理が重要らしいです。荒らしてしまうと、かえって林は廃れるとか。
でもね、管理がゆき届きすぎて、土地の境には、網フェンスができてしまいました。
そう簡単には、自然と同化させた家は建てさせてもらえないようです。(T_T)




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